Les diagnostics obligatoires

Depuis le 1er novembre 2007, lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, la loi impose la réalisation de diagnostics techniques immobiliers obligatoires regroupés dans un dossier unique appelé Dossier de Diagnostic Technique (DDT).

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Ce dossier doit obligatoirement être annexé à toute promesse de vente et à toute vente d'un bien immobilier et être fourni par le propriétaire au locataire.

Dans un souci de protection du consommateur, le DDT porte une appréciation sur la présence de matériaux ou produits contenant de l'amiante, sur le risque d'exposition au plomb, sur la présence de termites, sur les risques naturels et technologiques, sur les performances énergétiques, le contrôle de l'installation électrique, et de gaz. Le contrôle des installations d'assainissement non collectif (fosses septiques et autres) quand le logement ne sera pas raccordé au tout à l'égout. Ce dernier sera obligatoire pour les ventes à partir du 1er janvier 2013.

Le nombre de diagnostics inclus dans un DDT dépend :

  • de la nature du bien
  • de sa date de construction
  • de sa localisation

© Kotoyamagami

Les différents diagnostics

Le plomb

Ce diagnostic est obligatoire pour les habitations construites avant le 1er janvier 1949. Ce diagnostic concerne à la fois les parties communes et l’habitation.

L’amiante

Ce diagnostic est obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire a été établi avant le 1er juillet 1997.

Les termites

Il concerne les parties privatives des habitations se situant dans les zones établies par arrêté préfectoral. Sa durée de validité est de trois mois.

Le gaz naturel

Il dresse un état de l’installation intérieur de gaz naturel pour les installations de plus de 15 ans. Si la vente a lieu dans une copropriété, le diagnostic porte uniquement sur les parties privatives du lot. Sa validité est de trois ans.

Les risques naturels et technologiques

Si la zone d’habitation fait partie d’un plan de prévention des risques technologiques ou naturels prescrits ou approuvés ou dans une zone sismique définie par l’état, le diagnostic doit en indiquer l’état et avoir une antériorité de moins de 6 mois.

La performance énergétique

La réglementation prévoit l’établissement d’un diagnostic de performance en énergie. Sa durée de validité est de dix ans et il est obligatoire pour les locations.

Les installations électriques

Si l’installation date de plus de 15 ans, le vendeur a l’obligation de la remettre en état. Dans les copropriétés cet état s’applique uniquement sur les parties privatives et il est valable trois ans.

La loi Carrez

Elle concerne uniquement les biens en copropriété. Elle permet de déterminer la surface exacte du bien. Il n’est pas obligatoire de réaliser ce diagnostic par un professionnel. Dans ce cas attention au risque d’erreurs qui vous incombera car vous engagez votre responsabilité et encourez des sanctions prévues par la loi.

L’assainissement

Il porte sur les contrôles des installations d’assainissement non collectif comme les fosses sceptiques. Il concerne tous les biens à usage d’habitation non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées soit les logements ne disposant pas du tout à l’égout. C’est le seul document qui peut entraîner l’exécution des travaux dans un délai d’un an après la vente du bien. Le document est valable pendant trois ans. Ce diagnostic sera obligatoire à partir du 1er janvier 2013.

Les sanctions

En l'absence, d’un de ces documents en cours de validité lors de la signature de l'acte de vente, le vendeur non professionnel sera responsable au titre des vices cachés en cas d'apparition d'un dommage ou risque quelconque.

L'acheteur pourra alors se retourner contre lui et exiger soit l'annulation de la vente et la restitution intégrale du prix soit une réduction du prix.

Si le vice caché concerne des parties communes, pour lesquelles le syndicat des copropriétaires n'a pas fait face à ses obligations, la responsabilité du vendeur peut être partagée avec celle des autres copropriétaires.

En l'absence, lors de la signature de l'acte de vente, de l'état des risques naturels, l'acquéreur peut poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.

En revanche le diagnostic de performance énergétique n'a qu'une valeur informative : l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations qu'il contient.

Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il est remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte de vente.